[공인중개사, 민법] 매매

매도인의 담보책임

• 불특정물의 하자로 인해 매도인의 담보책임이 성립한 경우, 매수인의 권리계약해제권, 손해배상청구권, 완전물급부청구권이 인정된다.
• 수량지정매매인데 그 부동산의 실제면적이 계약면적에 미치치 못한 경우에 선의의 매수인은 대금감액청구권 또는 계약해제권 및 손해배상청구권을 행사할 수 있다. 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다. 담보책임에 대한 권리행사기간은 매수인이 그 사실을 안 날로 1년 이내이다. 미달부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다. 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 경우, 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다.
• 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 저당권의 행사로 그 소유권을 취득할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 배제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
• 권리의 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인이 갖는 손해배상청구권은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사되어야 한다.

 

해약금에 의한 계약해제

• 토지가 토지거래허가구역에 있고 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우, 갑은 계약금 배액을 상환하고 해제 가능
• 당사자 사이의 매매계약이 무효이거나 취소된 경우, 계약금계약의 효력은 소멸, 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이며, 요물계약이다.

 

매매의 의의와 성질

• 매매는 당사자 간의 의사표시의 합치만으로 성립하는 낙성계약이다.
• 타인 소유의 물건이나 권리도 매매의 목적물이 될 수 있다.
• 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분 부담한다.
• 매매비용을 매수인이 전부 부담한다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효이다.
• 지상권은 매매의 대상이 될 수 있다.

 

환매

• 매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.
• 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그는 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 하지 않으면 그 부동산을 가압류 진행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 없다.

 

매매의 예약

• 매매의 일방예약은 채권계약이다.
• 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
• 에약완결권을 행사기간 내에 행사하였는지에 관해 당사자의 주장이 없다면 법원은 직권으로 조사하여 재판에 고려하여야 한다.
• 매매예약이 성립한 이후 상대방의 예약완결권 행사 전에 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이 된 경우에는 예약완결권을 행사할 수 없다.
• 예약완결권이 당사자 사이에 그 행사기간을 약정하지 않은 경우, 그 예약이 성립한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.