[공인중개사, 민법] 담보물권

유치권의 성질

• 임차인은 임대인과의 약정에 의한 권리금반환채권으로 임차건물에 유치권을 행사할 수 없다.
• 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하다. 유치권을 사후에 포기한 경우, 유치권은 곧바로 소멸하고, 제3자도 유치권포기특약의 효력을 주장할 수 있다.
• 유치권 자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않고 점유권에 기한 물권적 청구권만 인정된다.
• 유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.
• 보증금반환청구권은 채권과 목적물 사이의 견련성이 인정되지 않으므로 유치권이 성립할 수 없다.

 

근저당

• 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 시기, 즉 경략인이 경락대금을 완납한 때에 확정된다.
• 채무자가 아닌 제3자도 근저당권을 설정할 수 있다.
• 채권자가 아닌 제3자 명의의 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
• 원본, 이자, 위약금 모두 채권최고액에 포함되며, 지연배상도 1년분에 한하지 않는다.
• 근저당권설정자가 적법하게 기본계약을 해지하면 피담보채권은 확정된다.
• 피담보채무의 확정 전에도 채무자를 변경할 수 있다.
• 선순위 근저당권의 확정된 피담보채권이 채권최고액을 초과하는 경우, 후순위근저당권자가 그 채권액을 변제하더라도 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.

 

저당권의 효력

• 담보지상권은 당사자의 약정에 따라 담보권의 존속과 지상권의 존속이 서로 연계되어 있을 뿐이고, 이러한 경우에도 지상권의 피담보채무가 존재하는 것은 아니다. 따라서 지상권설정등기에 관한 피담보채무의 법위 확인을 구하는 청구는 확인의 이익이 없어 부적법한다.
• 저당부동산에 대한 압류가 없는 한 과실(차임)에는 저당권의 효력이 미치치 않는다.
• 저당목적물의 하자로 인한 손해배상금은 저당권의 피담보채권의 범위에 속하지 않는다.
• 건물저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권에도 미친다.
• 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.
• 저당권자는 목적물반환청구권을 갖지 않는다.
• 저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하여야 제3자에 대해 효력이 생긴다.

 

법정지상권과 일괄경매청구권

• 저당권설정자로 부터 저당토지에 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우에는 저당권자는 원칙적으로 일괄경매청구권을 행사 못한다.

 

물상대위

• 대위할 물건이 제3자에 의하여 압류된 경우에도 인정된다.
• 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에도 저당권자에게 인정된다.
• 물상대위를 하기 위해서는 저당권자에게 대위할 물건이 인도되기 전에 압류가 이루어져야 한다.
• 저당권이 설정된 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 혐의취득된 경우는 사법상 매매와 성질이 같으므로 저당권자는 그 보상금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 없다.