[공인중개사, 민법] 소유권

공유의 법률관계

• 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물을 관리하는 행위이다.
• 공유자 중 1인이 부정한 방법으로 공유물 전부에 관한 소유권이전등기를 그 단독 명의로 경료한 경우, 다른 공유자는 공유물의 보존행위로서 단독명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있다.
• 과반수지분권자는 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용, 수익할 것을 정할 수 있다. 다만, 이 경우에도 공유물을 전혀 사용, 수익하지 않고 있는 다른 공유자에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득반환의무는 있다.
• 부동산 공유자 중 1인은 공유물에 관한 보존행위로서 그 공유물에 마쳐지 제3자 명의의 원인무효등기 전부의 말소를 구할 수 있다.
• 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와의 협의 없이 자신의 범위를 초과하여 공유물의 일부를 배타적으로 점유하더라도 다른 소수지분권자는 공유물의 인도를 청구할 수 없고, 공유물에 대한 공동점유, 사용을 방해하는 소수지분권자의 행위에 대한 방해금지나 소수지분권자가 설치한 지상물의 제거 등 방해제거만을 청구할 수 있다.

 

예시) 甲, 乙, 丙은 각각 1/3 지분으로 나대지인 X를 공유하는 경우

• 甲은 단독으로 자신의 지분에 관한 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 있다.
• 甲과 乙이 X토지에 건물을 신축하기로 한 것은 공유물 관리방법으로 부적법하다.
• 甲이 단독으로 丁에게 X토지를 임대한 경우, 乙은 丁에게 부당이득반환 청구 가능하다.(공유물의 관리행위는 지분의 과반수로써 결정한다. 따라서 甲이 단독으로 丁에게 토지를 임대할 수 없고, 丁이 X토지를 점유, 사용하는 것은 불법이다.)
• 甲은 특별한 사정이 없는 한 X토지를 배타적으로 점유하는 丙에게 보존행위로서 X토지의 인도를 청구할 수 없다.(공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와의 협의 없이 공유물을 배타적으로 점유하는 경우, 다른 소수지분권자는 공유물의 인도를 청구할 수 없다.)

 

예시) X토지를 甲이 2/3지분, 乙이 1/3지분으로 등기하여 공유하는 경우

• 甲이 부정한 방법으로 토지 전부에 관한 소유권이전등기를 甲의 단독명의로 행한 경우, 乙은 甲을 상대로 자신의 지분에 관하여 그 등기의 말소를 청구할 수 있다.
• X토지에 관하여 丁명의로 원인무효으 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 乙은 丁을 상대로 그 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다.
• 武가 X토지 위에 무단으로 건물을 신축한 경우, 乙은 특별한 사유가 없는 한 자신의 지분에 대응하는 비율의 한도 내에서만 武를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.
• X토지가 나대지인 경우, 甲은 乙의 동의 없이 건물을 신축할 수 없다.

 

점유취득시효

• 취득시효 완성 후 등기전에 원소유자가 시효완성된 토지에 저당권을 설정하였고, 등기를 마친 시효취득자가 피담보채무를 변제한 경우, 원소유자에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
• 취득시효 완성 후 명의신탁 해지를 원인으로 명의수탁자에서 명의신탁자로 소유권이전등기가 된 경우, 시효완성자는 특별한 사정이 없는 한, 명의신탁자에게 시효완성을 주장할 수 없다.
• 악의의 무단점유는 점유취득시효으 기초인 타주점유이다.
• 1필의 토지 일부에 대한 점유취득시효가 인정된다.

 

등기청구권

부동산 매수인이 매도인에 대해 갖는 소유권이전 등기청구권은 채권적 청구권이다.

 

 

공동소유

• 공유물분할금지의 약정은 갱신 가능하다.
• 비법인 사단의 사원은 단독으로 총유물의 보존행위를 못한다.
• 공유자의 1인이 그 지분에 저당권을 설정한 후 공유물이 분할된 경우, 다른 약정이 없으면 저당권은 저당권설정자 앞으로 분할된 부분에 집중하지 않는다.

 

합유의 법률단계

합유재산을 합유자의 1인 명의로 소유권보존등기한 것은 원인무효의 등기이며, 합유자는 전원의 동의 없이는 지분을 처분하지 못한다.