[공인중개사, 민법] 계약법 총론

계약의 종류

 

종류	구분
매매계약	낙성, 유상, 쌍무계약
임대차계약	유상계약
사용대차계약, 증여계약	무상계약
임대차계약, 도급계약	쌍무계약
무상임차계약, 증여계약	편무계약
현상광고계약	요물계약
교환계약	유상, 일시적계약, 낙성계약
예약	채권계약

 

동시이행관계

• 임대차 종료 시 임차보증금 반환의무와 임차물반환의무
• 건물매수청구권 행사 시 건물인도 및 소유권이전등기의무와 건물대금지급의무
• 전세권이 소멸한 때에 전세권자의 목적물 인도 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자의 전세금반환의무
• 가등기담보에 있어 채권자의 청산금지급의무와 채무자의 목적 부동산에 대한 본등기 및 인도의무
• 선이행의무자가 이행을 지체하는 동안에 상대방의 채무의 변제기가 도래한 경우, 특별한 사정이 없는 한 쌍방의 의무
• 동시이행관계에 있는 쌍방의 채무 중 어느 한 채무가 이행불능이 되어 손해배상채무로 바뀌어도 채권, 채무의 동일성이 유지되므로 동시이행의 항변권은 존속
• 동시이행의 항변권은 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 고려할 사항이 아니다.
• 채권자의 이행청구소송에서 채무자가 주장한 동시이행의 항변이 받아들여진 경우, 상환이행판결(원고일부승소판결)을 받게 된다.

 

동시이행관계가 아닌 것

• 피담보채권을 변제할 의무와 근저당권설정등기말소의무 (피담보채무의 변제가 선이행의무)
• 매도인의 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무와 매수인의 매매대금지급의무
• 근저당권 실행을 위한 경매가 무효인 경우, 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금반환의무

 

위험부담

• 위험부담은 쌍무계약에 의하여 발생한 일방의 채무가 채무자의 책임 없는 사유로 후발적 불능이 되어 소멸한 경우에 생기는 문제이다. 채무자의 책임 있는 사유로 후발적 불능이 발생한 경우에는 위험부답ㅁ의 법리가 적용되지 않고 채무불이행 책임이 문제된다.
• 계약체결상의 과실책임은 원시적 불능일 경우에만 적용 

 

제3자를 위한 계약

예시) 甲은 자신의 부동산을 乙에게 매도하고 대금채권은 丙에게 귀속하기로 한 경우

 

• 甲은 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 丙은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다.
• 甲과 乙은 특별한 사정이 없는 한, 계약을 합의해제할 수 없다.
• 乙이 대금지급을 불이행한 경우, 丙은 계약을 해제할 수 없다.
• 甲이 소유권이전등기를 지체하는 경우, 乙은 丙에 대한 대금지급을 거절 가능하다.
• 乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 乙은 이미 지급한 대금의 반환을 丙에게 청구할 수 없다.
• 수익의 의사르 표시한 丙은 乙에게 직접 그 이행을 청구 가능하다.
• 甲과 乙과의 계약이 甲의 착오로 취소된 경우, 丙은 착오취소로써 대항할 수 있는 제3자에 속한다.

 

합의해제

• 합의해제 시 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상 청구는 불가하다.
• 합의해제의 소급효는 법정해제의 경우와 같이 제3자의 권리를 해하지 못한다.

 

제3자 해당 여부

• 계약이 해제된기 전에 계약상의 채권을 양수하고, 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 자는 제3자에 해당하지 않는다.
• 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 제3자에 해당하지 않는다.
• 매매계약에 의하여 매수인 명의로 이전등기된 부동산을 계약해제 전에 가압류 집행한 자는 제3자에 해당한다.

 

청약과 승낙

• 격지자 간의 계약에서 청약은 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력 발생
• 계약의 본질적인 내용에 대하여 무의식적 불합의가 있는 경우, 계약은 성립하지 않으므로 취소의 문제는 발생하지 않는다.

 

계약의 해지

당사자 일방이 수인인 경우, 그 중 1인에 대하여 해지권이 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

 

 

계약의 해제

• 성질상 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 그 목적을 달성할 수 없는 계약에서 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 않을 시 최고는 필요 없으나 해제의 의사표시는 하여야 해제의 효과가 발생한다.
• 계약의 상대방이 수인인 경우, 해제권자는 그 전원에 대하여 해제권을 행사하여야 한다.