[공인중개사, 민법] 무효와 취소

무효

• 무효행위의 추인은 그 무효원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 있다.
• 처음부터 허가 잠탈할 목적으로 체결된 토지거래허가구역 내 토지계약
• 불공정한 법률행위
• 불법조건이 붙은 증여계약
• 강행법규에 위반한 매매계약
• 원시적, 객관적 전부불능인 임대차계약
• 사회질서에 위반한 조건이 붙은 법률행위
• 상대방과 통정하여 허위로 체결한 매매계약
• 취소된 법률행위는 처음부터 무효
• 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하면 그 가등기는 그때부터 유효

 

취소

• 법정대리인은 취소의 원인이 종료하기 전이라도 취소할 수 있는 법률행위를 추인 가능
• 상대방의 강박으로 체결한 교환계약
• 상대방의 사기로 체결한 교환계약
• 통정허위표시에 의한 부동산매매계약
• 무권대리인이 본인을 대리하여 상대방과 체결한 임대차계약
• 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에 행사하여야 한다.
• 취소권은 법률행위가 있은 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.

 

무권한자의 처분행위

무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우에 권리자가 이를 추인하면 원칙적으로 계약의 효과가 계약을 체결했을 때에 소급하여 권리자에게 귀속

 

무효행위의 추인

매도인이 통정한 허위의 매매를 추인한 경우, 그 때부터 유효하게 되는 것이므로 소급효가 인정되지 않는다.

 

불공정한 법률행위로 무효가 아닌 것

주택법의 전매행위제한을 위반하여 한 전매약정 (전매금지규정은 단속법규에 해당하므로 이에 위반한 국민주택 전매계약의 효력은 유효)

 

미성년자 법률행위 경우

예시) 미성년자 甲은 법정대리인 丙의 동의 없이 자신의 토지를 甲이 미성년자임을 안 乙에게 매도하고, 대금수령과 동시에 소유권이전등기를 해주었는데, 丙이 甲의 미성년을 이유로 계약을 적법하게 취소한 경우

• 계약은 소급적으로 무효
• 甲이 미성년자임을 몰랐더라도 丙은 계약을 취소할 수 있다.
• 甲과 乙의 반환의무는 서로 동시이행관계
• 甲이 대금을 모두 생활비로 사용한 경우, 대금 전액을 반환하여야 한다.
• 乙이 선의의 丁에게 매도하고 이전등기하였더라도 丙이 취소로써 丁에게 대항할 수 있으므로 丁은 소유권을 취득할 수 없다. 제한능력을 이유로 한 취소는 절대적 취소로써 선의의 제3자에게도 대항할 수 있다.