[공인중개사, 민법] 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률

부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률

• 소유권 이외의 부동산 물건의 명의신탁도 법률의 적용을 받는다.
• 양자 간 등기명의신탁의 경우, 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

 

예시1) 甲은 배우자 乙과 명의신탁약정을 하고, 乙명의로 소유권이전등기 완료한 경우

• 乙이 丙에게 건물을 증여하고 소유권이전등기를 해준 경우, 丙은 특별한 사정이 없는 한 소유권 취득
• 甲은 소유권에 의해 乙을 상대로 소유권이전등기의 말소 청구 가능하다.
• 甲은 명의신탁해지를 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
• 乙이 소유권이전등기 후 건물을 점유하는 경우, 乙의 점유는 타주점유이다.
• 乙이 丙에게 건물을 적법하게 양도하였다가 다시, 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙에게 소유물반환을 청구할 수 없다.

 

에시2) 甲은 乙과 명의신탁약정을 하였고 甲은 丙의 부동산을 매수하면서 대금지급을 하였고 丙은 乙에게 소유권이전등기한 경우

• 명의신탁약정의 무효와 등기에 의한 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 따라서 甲과 乙간의 명의신탁약정 사실을 알고 있는 丁이 乙로부터 부동산을 매수하고 이전등기를 마쳤더라도 丁은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 취득한다.
• 甲은 丙을 대위하여 乙에게 등기말소를 구하고 다시, 丙을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기 청구 가능하다.

 

예시3) 부동산경매절차에서 丙소유의 건물을 취득하려는 甲은 乙과 명의신탁약정을 맺고 甲이 자금을 대서 乙이 경매로 취득한 경우

• 甲은 乙에게 소유권이전등기말소, 소유권반환 청구를 하지 못한다.
• 건물을 점유하는 甲은 대금을 받을 때까지 유치권 행사를 할 수 없다.
• 건물을 점유하는 甲은 丁과 매도계약 체결 시 유효하다. (타인 소유의 물건도 매매계약의 목적물이 될수 있다. 따라서 유효하다.)

 

예시4) 甲은 토지 중 일부를 乙에게 매도하고 토지 분할 절차를 피하기 위해 편의상 乙에게 매도부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기 완료한 경우

• 乙은 甲에 대하여 공유물분할을 청구할 수 없다.
• 乙은 갑의 동의 없이 매수 부분을 제3자에게 처분 가능하다.
• 乙의 매수부분에 대한 점유는 자주점유이다.
• 乙이 매수부분 외의 부분에 건물 신축 시 법정지상권이 성립하지 않는다.
• 乙은 매수부분을 불법점유하는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 전체 토지에 대한 방해배제를 청구 가능하다.